DB 6101/T 3096—2020 前 言 本文件按照GB/T 1.1—2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定 起草。 本文件由西安市市场监督管理局提出并归口。 本文件起草单位：金诺智慧物业服务有限公司、西安市中小企业服务中心、西安市科林中小企业技 术创新联合会、高第屋业服务（西安）有限公司、西安鸿鼎好物业管理有限公司、西安科融孵化器运营 有限公司、西安灵眸智慧科技有限公司、西安海聚网络科技有限公司、西安大田物业管理有限公司、西 安众邦企业服务有限公司。 本文件主要起草人：雷亮、徐党增、朱远琦、汪文理、高铬、赵宏岩、龙飞、杨党政、张小丽、李 学锋、张继新。 本文件首次发布。 本文件在实施中如有疑问或建议，请将咨询或修改建议等信息反馈至下列单位： 单位：金诺智慧物业服务有限公司 联系电话：17782988761 地址：西安市长安区神舟三路十一科技广场4层 邮编：716000 I DB 6101/T 3096—2020 引 言 智慧物业管理是通过综合运用现代科学技术，整合区域人、地、物和房屋等信息，统筹公共管理、 公共服务和商业服务等资源，以智慧物业综合信息服务平台为支撑，依托适度领先的基础设施建设，提 升小区管理现代化，支撑社区智慧管理和智慧服务的创新模式，也是实现新型城镇化发展目标和社区服 务体系建设目标的重要举措之一。 制定本文件的目的是为推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设，对接新型基础 设施建设，加快建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展， 满足居民多样化多层次生活服务需求提供规范性参考。 II DB 6101/T 3096—2020 社区智慧物业管理建设与服务规范 1 范围 本文件规定了社区智慧物业服务的基本要求、组织要求、建设要求、服务要求、评价与改进。 本文件适用于西安市社区智慧物业管理建设与服务。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本 文件。 GB/T 33745—2017 物联网 术语 GB/T 33905.2 智能传感器 第2部分：物联网应用行规 GB/T 34068 物联网总体技术 智能传感器接口规范 GB/T 34069 物联网总体技术 智能传感器特性与分类 GB/T 34070 物联网电流变送器规范 GB/T 34071 物联网总体技术 智能传感器可靠性设计方法与评审 GB 50311 综合布线系统工程设计规范 GB 50314 智能建筑设计标准 GB 50348 安全防范工程技术标准 GB 50373 通信管道与通道工程设计标准 GB/T 50374 通信管道工程施工及验收标准 3 术语和定义 GB/T 33745—2017界定的以及下列术语和定义适用于本文件。 3.1 物联网 internet of things；IoT 通过感知设备，按照约定协议，连接物、人、系统和信息资源，实现对物理和虚拟世界的信息进行 处理并作出反应的智能服务系统。 [来源：GB/T 33745—2017，2.1.1] 3.2 智慧物业 smart property 智慧物业是指以现代科学技术特别是信息网络技术、移动技术、语音技术为主要支撑，建立在传统 物业服务基础上的新的商业模式、服务方式和管理方法的物业管理服务。 4 基本要求 4.1 应根据智慧城市发展思路和规划要求，建设社区智慧物业，促进城市高质量发展。 1 DB 6101/T 3096—2020 4.2 社区智慧物业的建设应对物业基础设施、控制系统、支撑平台、应用服务、管理保障和安全保障 进行统一规划。 4.3 社区智慧物业的建设应采用新技术，推动节能减排、绿色环保。 4.4 社区智慧物业的建设应充分考虑老年人使用智能设施的方便性。 5 组织要求 5.1 管理要求 5.1.1 组织应依法经营、诚实守信、规范服务、公平竞争。 5.1.2 应建立一套集组织架构、工作机制、资金预算与使用、项目管理、运维管理和服务管理的保障 体系，保障社区智慧物业管理相关基础设施和信息化系统的有序运行。 5.1.3 应通过品牌形象、产品、服务等维度提升客户体验，逐步建立社区智慧物业管理服务体系，保 证服务质量。 5.1.4 应贯彻以客户为中心的服务理念，建立相应的工作保障机制，实现智慧物业各项运维、服务工 作正常、有序进行。 5.1.5 应确保物业管理服务人员及配套设施运行过程中的安全。 5.2 人员要求 组织应具备必需的相关人力资源，包括但不限于：管理人员、技术人员。 管理人员应熟悉与智慧物业相关的政策和物业管理要求。 应具有满足物业管理服务需要的服务人员，特殊专业岗位的服务人员应具备相应的资格证书。 应定期对服务人员进行岗位技能培训和安全教育，考核合格后上岗。 服务人员应着装整洁，形象良好；语言表达清楚、整洁，语气温和、礼貌待人。 服务人员应严肃认真，爱护设施设备，按操作程序作业。 服务人员应安全规范使用设备，采取劳动保护措施，保证现场人员及安全。 人员应定期接受智慧物业相关的业务培训和应急预案的演练。 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.2.8 6 建设要求 6.1 基础设施 6.1.1 6.1.1.1 硬件设备 服务中心 服务中心功能区域设置合理，具有办公自动化、服务智能化设备。 6.1.1.2 便民终端 应设有自助缴费、政务服务终端等设备。 6.1.1.3 数据中心机房 应建设数据采集、处理、存储设施。 6.1.2 2 通信设施 DB 6101/T 3096—2020 6.1.2.1 6.1.2.2 6.1.2.3 6.1.2.4 6.1.2.5 6.1.2.6 6.1.2.7 6.1.3 物联网 6.1.3.1 定。 6.1.3.2 6.1.3.3 6.1.4 通信管道建设应符合 GB 50373 和 GB/T 50374 的规定。 基础网络建设应保证通讯安全、方便接入，并保留一定余量。 网络线缆建设应符合 GB 50311 的规定。 应建设高清数字电视网络。 应配合电信运营商建设和优化移动通信网络。 应确保建筑物内部与外界的通信接续。 应统一建设无线网络，网络全覆盖。 物联网建设应符合 GB/T 33905.2、GB/T 34068、GB/T 34069、GB/T 34070、GB/T 34071 的规 物业管理中的物联网通信应符合低功耗、远距离、大量连接等要求。 应提供相应的技术措施，保证物联网安全。 智能感知设备 应结合智能控制系统的建设情况，合理部署感知设备，并保证感知设备有效接入物业物联网，实现 设备、网络和系统之间的互联互通。 6.1.5 安全防范设施 6.1.5.1 应设置独立监控中心，实现物业智慧化管理和运行。 6.1.5.2 应设置行人、车辆出入口监控设备，包括大门出入口、机动车停车库（场）、非机动车车库 的出入口、非机动车车库的充电区域、小区主要通道。 6.1.5.3 应设置重要设备区域监控设备，包括小区变（配）电机房、消防水泵房、电梯机房、防排烟 机房等。 6.1.5.4 应设置重要区域监控设备，包括公共活动区域、电梯轿厢、门厅（大堂）、顶层平台等重要 部位 6.1.6 消防设施 6.1.6.1 6.1.6.2 6.1.6.3 6.1.6.4 6.1.7 环保节能设施 6.1.7.1 6.1.7.2 6.1.8 应在消防专用通道部署视频采集或无线地磁模块等智能设备对重点区域进行感知。 应安装消防水压、水位监测智能设备。 应在消防动力设备、消防应急照明双向电源箱安装智能设备。 应安装智能电气火灾、烟感监测、温感监测等监控设备。 应使用远程水、电、燃气智能计量设备。 应安装远程监控空气质量、水质量等环境监测仪器。 养老设施 物业应配备养老相关智能化设施设备。包括但不限于以下设施： a) 远程呼救中心； b) 行动轨迹监测； c) 水电气运行监测系统。 6.2 智能控制系统 3 DB 6101/T 3096—2020 6.2.1 智能卡管理 6.2.1.1 6.2.1.2 6.2.1.3 6.2.2 应根据管理需要，在公共、重要场所等区域，部署统一的智能卡管理系统，实现一卡通。 智能卡管理系统功能应包括电子门禁管理、智能卡服务管理等。 智能卡可采用实体卡或虚拟卡的方式实现，应具有防伪造、防篡改、可审计、可追溯的特性。 安防监控 6.2.2.1 安防监控系统建设应符合 GB 50348 的规定。 6.2.2.2 物业周界及重点区域应部署入侵探测报警装置。 6.2.2.3 物业区域内应设置安防监控中心，配置相应安保人员，实现监控中心 24 小时人工值守。 6.2.2.4 应综合采用联动控制技术，形成视频监控、防盗报警、周界报警、电子巡更、电子门禁等安 防子系统之间的联动；并与其他系统（如信息发布系统、应急广播系统、语音提示等）构成应急联动。 6.2.3 6.2.3.1 等。 6.2.3.2 费等。 6.2.4 6.2.4.1 6.2.4.2 6.2.4.3 6.2.4.4 6.2.5 智能停车 应在物业停车场、出入口等功能区域布置智能感知设备，实现车辆信息自动采集、自动放行 应提供智能停车管理服务功能，如停车场信息管理、车道信息管理、车辆移车管理、自助缴 应急广播信息发布 信息发布系统建设应符合 GB 50314 的规定。 应在物业公共区域和物业建筑中布置扬声器，并与消防报警系统实现联动运行。 应在物业主要区域配置信息显示屏，通过显示屏进行信息引导。 应实现各显示终端播放内容的统一发布和单独发布。 环境监控 应在物业内的各环境监测点部署水质污染监测仪、大气污染监测仪、土质监测仪、噪声污染监测仪 及传输终端设备等智能设备。 6.2.6 6.2.6.1 6.2.6.2 6.2.7 6.2.7.1 6.2.7.2 6.2.8 能源监控 应在物业区域内的用电、用水、供暖、制冷进行有效监测。 应实现统一的能耗管理和优化。 智能充电桩 应在物业停车场功能区域布置智能充电桩系统。 应提供直流、交流充电接口，可自主设置充电时间，支持自助缴费等功能。 智能照明系统 6.2.8.1 应利用物联网、有线/无线通讯、节能控制等技术，实现对物业公共区域内道路、楼内、景观 等照明设施进行动态监控和数据采集。 6.2.8.2 应在物业主要道路上布设智慧路灯，实现智能照明、环境监控、视频监控等功能集成。 6.2.8.3 应在建筑物大厅、连廊及靠窗区域采用光感照明控